Lors du conseil des ministrestenu le 20 avril passé, le Président Macky Sall a demandé au gouvernement d’intensifier, en accord avec les institutions financières, le processus de facilitation du financement des programmes de logements. Macky Sall a par la même occasion, instruit le gouvernement d’accompagner la Société d’aménagementfoncier et de rénovation urbaine (Safru). A la tête d’une équipe jeune comme lui, avec une moyenne d’âge de 38 ans, son directeur général Maïssa Mahécor Diouf a abordé, avec Libération, plusieurs questions relatives à l’aménagement du foncier non sanslivrer des détails sur les travaux d’aménagement à Daga-Kholpa qui devraient démarrer en début 2023. Selon le journal Libération
La loi du 1er juillet 2020 autorise la prise de participationde l’Etat dans la Safru.Pouvez-vous expliquer pourquoi la création d’une société d’aménagement foncier?
Maïssa Mahécor Diouf : la décision de créer une société d’aménagement foncier a été prise pour apporter une réponse structurelle à la dégradation de l’espace urbain depuis quelques années, mais également pour rentrer dans une ère de renouveau urbain grâce à un instrument opérationnel de mise en œuvre des politiques publiques en matière d’urbanisme et d’habitat. Face à une urbanisation accélérée et spontanée ayant comme
corollaires une paupérisation des populations issues de l’exode
rural et l’apparition de bidonvilles ; face au déficit de production en logements, et à la forte demande additionnelle annuelle; face à la problématique des inondations récurrentes causées en partie par une viabilisation insuffisante des logements commercialisés par des promoteurs
privés,quelques fois même dans des zones non aedificandi ; le Chef de l’etat a décidé de mettre en place le Programme zéro bidonville (Prozebid), qui se décline, sur le volet habitat social, en «projet 100 000 logements » qui est un dispositif de promotion de l’accès décent à un coût abordable. Si la stratégie présidentielle de production de logements so- ciaux a été, depuis 2016, avec l’adoption de la loi d’orientationde l’habitat social, clairementdé- finie, il faut reconnaitre que sa mise en œuvre s’est heurtée à plusieurs écueils parmi lesquels l’inexistenced’un écosystèmede la constructionassez solide pour accompagnerlaproductionmas- sive de logements, la maitrise in- suffisante de la problématique foncière, la cherté des coûts d’aménagement et la faiblesse, voire l’irrégularité, des revenus des primo-accédants relevant
des couches sociales. Par ailleurs, l’opérationnalisation des politiques d’urbanisme et d’habitat présente depuis quelques années des difficultés
du fait de l’absence, dans le paysage institutionnel, d’un aménageur public, structure qui joue le rôle d’«ensemblier »dans la mise en œuvre opérationnelle de la planification territoriale et urbaine, et des politiques sectorielles permettant de fournir des services urbains aux citoyens.
Pour les lever, l’etat se devait de trouver des mécanismes innovants favorisant la mise en place de nouvelles cités et des zones d’habitat viables, résilientes, dans lesquelles seraient proposés des logements sociaux à des
conditions et à des coûts accessibles aux demandeurs. Pour ce faire, il a choisi de s’inspirer d’expériences réussies ailleurs consistant à adopter un modèle de financement innovant basé sur la valorisation foncière, afin d’obtenir des ressources permettant de financer les travaux d’aménagement et d’équipement. la SafruSa «Société d’aménagement foncier et de rénovation urbaine», société anonyme à participation publique majoritaire est née ainsi, avec comme missions d’assurer l’aménagement foncier des sites devant abriter les programmes immobiliers de l’etat et des collectivités
territoriales,etdecontribuer aux opérations de rénovation et de restructuration urbaine. En d’autres termes,la Safrua été créée pour lutter contre la bidonvilisation de notre pays à travers des actions volontaristes à la fois préventives et curatives. les actions préventives consistent à
promouvoirl’émergence de nouvelles zones urbaines, notamment au niveau des pôles urbains dans lesquels l’etat lui confie l’aménagement et le développement, en respectant les standards modernes en matière
d’urbanisation et de développement durable ; mais également pour participer à l’accélération de la production de logements en mettant à la disposition des promoteursunfoncier aménagé à moindre coût. les actions cura- tives comprennent, elles, la re- structuration et la rénovation des zones précaires et quartiers spontanés des bidonvilles.
Où en êtes-vous depuis la création de la Safru ?
Dans un premier temps, nous avons d’abord tenu, avant le lancement des activités opérationnelles, à ce que la Safru soit dotée d’outils de gouvernance validées par son conseil d’administration, notamment un co- mité d’audit et un comité d’investissement. Un plan stratégique de développement est à l’étude. Ensuite, sur le plan opérationnel,
bien que récemment créée, en tant qu’entité́ parapublique dédiée àla conduite des opérations d’aménagement et de développement des pôles urbains, l’équipe exécute actuellement pleinement les différentes tâches relevant de l’aménageur: programmation urbaine,conduite des études, travaux de viabilisation et d’aménagement, entre autres. La Safru, à l’heure actuelle, pilote deux grandes opérations d’envergure confiées par l’etat, en
l’occurrence l’aménagement et ledéveloppementde lanouvelle ville de Daga-Kholpa (pôle urbain) et la viabilisation des sites mises à la disposition de l’Etat par des promoteurs privés sénégalais pour la réalisation du projet 100 000 logements. Comme vous le savez, les coûts de viabilisation des programmes d’habitat sont extrêmement élevés, et peuvent sembler super flues pourde l’habitat social sous nos contrées, alors que leur maitrise est un enjeu majeur. Or,toutes les couches et catégories sociales sont d’égale dignité.L’Etat a le devoir de leur fournir de manière équitable un accès à
un cadre de vie décent et fonctionnel, même dans un contexte de crise économique profonde et de raréfaction de ressources publiques.Aussi, à travers la Safru,unchangement de paradigmes permettant l’amorçage d’un cercle vertueux du financement de l’aménagement et de l’équipement des nouvelles zones d’habitat, développées notamment pour laproduction de logements sociaux abordables s’est opéré, aussi bien dans l’approche que
dans le montage financier des projets. il s’agit désormais de mettre à
profit les patrimoines fonciers et immobiliers de l’etat, en les valorisant, puis en réinjectant cette valeur induite, donc les recettes d’aménagement, dans les dépenses pour les opérations d’aménagement suivantes. Sous ce rapport, la Safru a bénéficié,dans lepôleurbaindeDagaKholpa qui fait environ 4000 hectares,d’une cession par l’état d’une assiette foncière de 1100
hectares qu’elle est chargée d’aménager, d’équiper et de développer en ville moderne, durable, résiliente, et accueillante pour toutes les couches et caté- gories de populations. Pour justement assurer la mai- trise foncière, le déroulement correct de l’opération et créer de la valeur manière progressive, l’opérationaété«phasée» sur les plans spatial et temporel. les efforts de nos collaborateurs se concentrent actuellement sur une phase pilote de 400 hectares, l’équivalent des Parcelles assainies en termes de superficie, à aménager et développer dans les cinq ans. Concernant le projet 100000 logements,la Safru qui est chargée de la viabilisation des sites éligibles a entamé les travaux d’aménagement des Vrd sur une
assiette totale de 104 hectares réparties sur 06 sites dont deux sites situés à Bambilor, un à Kébémer,un à Fatick et deux autres à Kaolack.Cette montée en puissance de la Safru va s’intensifier dans les prochains mois, avec le démarrage des travaux d’aménagement à Thiès, Diourbel et Kaffrine entre autres.
Pourriez-vous revenir plus amplement sur les travaux que vous menez en dehors des pôles urbains?
Oui, évidement. Comme nous l’avons évoqué par ailleurs la Safru Sa est chargée de l’aménagement en Vrd des sites que lui confient l’etat aussi bien dans le cadre du projet 100 000 logements, avec le ministère de l’urbanisme, du logement et de l’Hygiène publique, que dans le cadre de la concrétisation de ses engagements spécifiques avec les partenaires sociaux ou avec les populations impactées. Elle peut également intervenir pour
le compte d’une collectivité territoriale dans le cadre du développement d’un programme d’habitat portée par cette der- nière. la Safru effectue à cet effet, la conduite de toutes études préalables etl’exécution des travaux
de terrassement, de voirie, de drainage des eauxpluviales,d’assainissement des eaux usées, d’adduction en eau potable, d’électrification, d’aménagement paysager jusqu’au niveau tertiaire avec la desserte de
chaque unité d’habitation.
la réalisation de ces projets impose donc l’exécution complète
des travaux de viabilisation depuis la libération d’emprises foncières pourle raccordement aux réseaux existants hors sites, que les travaux in situ et nécessitent la prise en charge financière de toutes les questions liées aussi
bien à la conduite d’études, de travaux etdemissionde supervision et de contrôle visant à assurer la qualité des travaux livrées par les entreprises chargées de l’exécution de travaux Vrd. Dans ce cadre nous avons un stock d’une quinzaine de sites devant faire l’objet d’aménagements spécifiques portant globalement sur une superficie totale dépassant les 1000 hectares. A ce jour, nous comptabilisons treize conventions de partenariat et contrats d’objectifs aug- mentés de celles découlant d’engagements spécifiques de
l’état, mais rentrant dans le champ del’habitat social,notamment celuidusite affecté aux im- pactés de l’affaire Namora à Daga-Kholpa et, ceux des Syndi- cats d’enseignants à Déni Biram Ndao/rufisque et Kantène/Zi- guinchor. Dans la plupart des sites dont les travaux ont démarré, en ce qui
concerne le revêtement des couches supérieures de voiries, nous nous évertuons, tant que les résultats des études techniques d’exécution le permet- tent, à privilégier le pavage, fortement pourvoyeur d’em- plois. Ce choix nous permet de recruter sur les chantiers que nous conduisons la jeune main d’œuvre locale qui souvent est qualifiée pour éxecuter ce type de travaux.
Comment se déroule le processus d’aménagement du pôle urbain de Daga-Kholpa ?
Nous menons actuellement un processus très itératif et flexible pour arriver à ériger une ville desservant au mieux les besoins urbains des communautés riveraines et des futurs résidents et usagers. Vous n’êtes pas sans savoir que ce pôle est le barycentre d’une zone de développement économique très dynamique, qui est le triangle Dakar-Thiès-Mbour, et comprenant en son sein plusieurs projetsd’équipements structurants
dont l’Aibd, lePort deNdayane,la Zone économique spéciale intégrée, le Ter, pour ne citer que ceux-là. Toute cette zone est donc sujette à une forte pression foncière et spéculative à l’heure actuelle. Il en résulte un fort enjeu de maitriser le foncier et de juguler les dynamiques spéculatives, tout en évitant le développement urbain spontané dont les effets induits accentueraient les engorgements qu’on connait actuellement dans la capitale dakaroise. en outre, le Pôle urbain inclut dans son périmètre l’existence de villages, dont certains sont séculaires, mais pratiquement
dénués de tous services socioéconomique de base. L’état a pris l’option de tous les préserver, sansdéplacementdepopulations, de leur affecter des
zones d’extension pouvant accueillir une population supplémentaire sur au moins 100 ans, et de les restructurer pour les mettre à niveau.Le projet pilote de 400 hectares bénéficie du concours financier de la Banque mondiale, qui prend extrêmement au sérieux les intérêts des populations impactées par la réalisation de projets de l’etat. A ce titre, plusieurs études de sauvegardes environnementales et socialesont étémenées de manière itérative avec les études d’exécution, en l’occurrence une évaluation sociale,
une étude d’impact environne- mentale et sociale et un cadre
de gestion environnemental et social, un plan d’action de réinstallation et un cadre de poli- tique de réinstallation, même s’il n’y a pas de réinstallation à
proprement parler, un plan de restauration des moyens de subsistance, un plan de mobili- sationdespartiesprenantes,un
plan de gestion de la main d’œuvre, entre autres. Parallèlement, la Safru a tenu plusieurs rencontres avec aussi bien les équipes municipales
concernés, qui sont Diass et yenne, qu’avec les notables et chef religieux des différents vil- lages, mais égalementle collectif de défense des intérêts des populations. Ces rencontres ont permis de proposer un programme d’in- génierie sociale qui vise l’inclusion sociale, économique et financière des populations dans le projet, en plus de mesures de sauvegardes et de compensation. Des visites in situ seront organisées sous peu, afin de proposer tout le package aux communautés et recueillir leurs attentes vis-à-vis du projet, ce qui nous permettra de les prendre encharge au mieux dans le design du projet. Il faut juste rappeler que le processus de concertation a débuté dès 2014, lors de l’élaboration du Plan d’urbanisme de détail du Pôle. Des rencontres se sont tenues jusqu’en début 2021 et ont été
stoppées du fait de mesures restrictives prises avec la pandémie de la Covid-19. le programme d’aménagement de la zone prioritaire est bien avancé, les études d’exécution pourl’aménagement et l’équipement sont en bonne voie et devraient permettre le démarrage des travaux au plus tard en début d’année 2023. A terme, sur cette assiette seront érigés des zones d’habitation, des zones d’activités industrielles et commerciales génératrices d’emplois et des équipements publics et de loisirs pour donner corps au
concept du « xey deuk» ou «vivre et travailler sur place ». Si le calendrier est tenu, au plus tard en début de l’année 2023, l’on pourrait démarrer les travaux de viabilisation qui seront suivis sans attendre par la construction des logements et leur affectation aux acquéreurs déjà identifiés.
Quelle ambition avez-vous pour cette nouvelle ville de Daga-Kholpa ?
A l’aube de la publication du dernier rapport extrêmement alarmiste du Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat(Giec), nous ne pouvons avoir pour cette ville une autre ambition que celle de la durabilité, face à l’alerte lancée et au très court répit dont nous disposons pour faire migrer nos pratiques vers du «tout-durable ».Il est heureux d’ailleurs que nous ayons déjà imprimé dans toute la planification cette approche durable, dans une logique d’abord de bien être des futurs usagers, puis d’attractivité etde compétitivité ; et que nous ayons reçu le soutien de
l’etat et de la Banque mondiale à cet effet, exprimé dans le Plan d’engagement environnemental et social. un dispositif à 360 degrés est
en train d’être co-construit avec toutes les partie prenantes, allant de la réservation d’une importante superficie en espaces verts, à la construction
de logements verts, la construction de bâtiments et d’édifices publiques à faible carbone, de l’utilisation de solutions de drainage et d’assainissement basées surla nature permettant la réutilisation des eaux collectées pour l’entretien des espaces verts, du développement d’une mobilité douce, j’en passe. Après la planification se pose toutefois le défi de la réalisation, de la fourniture de services adaptés et des usages. Sa réussite suppose alors l’implication de tous les acteurs : etat, collectivités territoriales, promoteurs, concessionnaires, communautés à la base, partenaires techniques et financiers mais également le choix des meilleures technologies et approches urbanistiques et architecturales soucieuses de la qualité de vie et de la préservation de l’environnement. Sur un autre registre, nous sommes à la veille de l’exploitation de nos ressources pétrolières et gazières. Ces activités nouvelles, ces entreprises et populations nouvelles attendues, aurontforcément un impact dans nos rapports avec la ville. L’exploitation qui se fera onshore et offshore augmentera de manière significative les émissions de Co2 dans les villes et l’espace urbain. Il s’agit donc de les préparer à les accueillir, de les rendre attractives,mais aussi résilientes.
Précisément pour DagaKholpa, il s’agitde capter et accompagner cette nouvelle économie urbaine, et proposer des espaces propices au déve- loppement de ces nouveaux secteurs d’activités émergents, pour une plus grande création de richesses et d’emplois, tout en favorisant au maximum les îlots de verdure pour capter le surplus d’émission de gaz à effet de serre.
Au-delà de la viabilisation et des pôles urbains, peut-on s’attendre à voir la Safru «construire des logements » ?
La Safru n’est pas strictement un « constructeur » mais est un développeur immobilier au sens de la loi d’orientation de l’habitat social c’est-à-dire qu’elle est un opérateur qui est à la fois aménageur foncier, lotisseur et
promoteur. De ce fait conformément à ses statuts la Safru est bien compétente pourfaire construire des logements. Toutefois,nous préférons laisser ce champs aux constructeurs publics traditionnels que sont la
Sicap etla SnHlm afin de les accompagner dans leurs efforts de revivification, conformément aux directives du Chef de l’etat.
D’un autre côté, la Safru a également pour mission la rénovation urbaine. Il est totalement possible que la Safru puisse faire de l’aménagement et de la
promotion immobilière sur des sites appartenant à l’etat en zone urbaine ou rurale, en friche ou en désuétude, mais toujours dans l’optique d’affecter les recettes issues de la promotion immobilière en toute équité, à l’aménagement de programmes d’habitat dont les couches vulnérables seraient lesplus grands bénéficiaires.
